TOD模式邁開大步 廣州“軌交+物業”項目爭相入市

時間:2019-11-01 08:32:34    來源:新快報    編輯:韓冬
龍湖經典項目實景圖

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合景臻林

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星瀚

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隨著越秀地產聯手廣州地鐵的三個TOD“巨無霸”項目近日揭開神秘面紗,龍湖、合景旗下TOD項目的陸續面世,廣州“軌交+物業”項目布局再次開啟快進鍵。TOD綜合體將迎來密集上市期,58安居客房產研究院首席分析師張波指出,TOD的發展可有效實現城市職住生態的平衡化發展,有效減輕中心城區的壓力,并有利于將城市核心組團邊緣地帶的區域價值得到有效提升。

■新快報記者 何璐詩

加大拓展“軌交+物業”模式 有利城市平衡化發展

開發商近日的頻頻動作,讓大家的目光再次聚焦到了“TOD”這個名詞上。TOD模式即以公共交通為導向的開發模式,在軌道交通、公共交通的節點規劃商業、商務等功能,再往外規劃公園、住宅等。據不完全統計,目前已參與軌交物業綜合開發的房企達二十多家,既包括全國品牌房企,也包括地方性地產開發企業。

近日,越秀三大TOD項目品秀星圖、品秀星樾、品秀星瀚集中亮相。據悉,越秀地產軌交物業項目總建筑面積將增至約320萬平方米,未來將會覆蓋25000位業主,約占公司總土地儲備的15%及一線城市土地儲備的36%。

越秀地產總經理助理、大灣區軌交地產公司總經理張研曾指出,“以廣州(樓盤)為例,現在廣州地鐵是400多公里的運營里程,未來將超過1000公里運營里程,會產生更多的地鐵站點,包括各種設施。越秀地產看到未來這塊發展空間,今年跟廣州地鐵開展了合作。在大灣區,我們軌交業務未來會占到整個公司業務的一半以上。”

越秀地產方面更表示,根據國家發改委批準的相關發展規劃,2023年廣州將新增33個軌交站場,目前越秀地產正在對33個站場進行研究和篩選,對其中的大部分站場有投資興趣。目前已經有新項目在推動合作,目標是每年能有100萬平方米的土地儲備注入到上市平臺。

“TOD模式有利于城市有良性發展”,張波指出,一二線城市往往都存在各類資源在中心城市過度聚集的現象,城市周邊往往容易建成“睡城”,TOD的發展可有效實現城市職住生態的平衡化發展。

房企搶灘TOD藍海 毛利率較一般高

TOD模式會帶來人口和企業的加速集聚,改變城市經濟格局,隨之而來的,則是房產企業價值的提升。張波認為,以城市軌道交通為骨干TOD模式不但在日本和香港地區已經充分證明了其銜接性、成長性和聚合性,對于房地產開發也具有直接的利好效應。

但是由于開發模型本身還存在一定差異、不同城市之間的發展路徑也會各有特點,很多國外或境外的樣本和案例,國內部分城市的案例并不能在其他城市直接照搬照抄,如何通過TOD來實現自身優勢的突顯,通過精準定準和有效規劃,實現復合產業資源的疊加是值得關注的要點。

積極聚合業態、出行動線,讓生活變得高效;優化社區服務,讓生活變得有活力、人性化……TOD模式的價值在于其對資源的凝聚作用,而凝聚的背后也為開發商帶動更多的盈利能力。張波表示,TOD的本質并不是軌道和房子的簡單相對,而是以城市配套服務商的思維模式,通過軌道的連接優勢,在空間上、內部要素間、人群流動上產生完美“化學反應”,并在此基礎上帶動土地溢價和物業升值,為房企發展帶來更為廣闊的空間。有業內人士指出,“公開市場拿地毛利率能達20%以上算很好,而軌交項目的毛利率一般平均達30%或以上,預計在項目的周邊配套發展更完善時,房子的售價能再調升,故開發商將加大拓展‘軌交+物業’模式。”

廣佛部分TOD項目

品秀星樾

項目位于黃埔開創大道以南、緊靠蘿崗飛晟文匯,距離地鐵6號線香雪站約500米。區內還有在建21號線,可快速通達天河,還有規劃7號線二期,可通達海珠、廣州南站,以及規劃有軌電車1、2、3號線,日后形成三地鐵三有軌交通網。品秀星樾總建筑面積達93萬㎡,綠化率為約34.5%。項目分4期開發,共62棟。其中包括高層洋房、情景洋房、5.8萬㎡商業配套、12年一站式教育(1所中小學+2所幼兒園)、廣州圖書館、公交首末站、農貿肉菜市場等。項目內部配備了兩大MALL級商業街區,有別于一般的社區底商,其利用14米的大高差,做了退臺式設計,把MALL級商業引入社區。首期即將推售83-124㎡三至四房。

品秀星瀚

項目位于地鐵22號線陳頭崗(在建中)上蓋,22號線設計時速高達160公里,未來將快速接駁1號線、2號線、3號線、7號線等地鐵線路,項目離廣州南站樞紐只有1站距離。同時,番禺交通“大動脈”南大干線(在建中),未來可快速達萬博CBD,東曉南放射線(在建中),將南站與東曉南距離縮短至約9.5公里,暢達海珠城心。東新高速北連荔灣老城區,通達廣鋼,南連南沙,西連佛山的高速公路。

品秀星瀚總建筑面積達88萬m2,社區內12年教育、約1.7萬㎡商業配套、公交首末站、半空摩天花園等生活配套。戶型涵蓋建面約85㎡、95㎡、115㎡三至四室設計,擁有入戶花園,客廳最低約3.6米面寬,并有實用L形、U形廚房設計、智能感應燈光系統、入門掛鉤等。

龍湖·攬境

該盤是龍湖在廣州打造的首個TOD項目,作為品牌在廣州第五個全新項目,首次以同步國際的“城市連接”為打造概念。產品形態涵蓋居住、商業、辦公等。該項目位處長嶺居唯一有軌電車1號線嶺福站上蓋,可接駁地鐵21號線,一軌連接天河CBD。根據目前公布的21號線運行時刻表,從長嶺居的長平站出發,到科學城蘇元站僅6分鐘,乘坐快線至天河員村站約20分鐘。

項目緊鄰近40萬㎡長嶺門戶商業,配套超6萬㎡萬達商業等5大國際級商業規劃;美國頂級名校格蘭納達山學校、英國修仕倍勵國際學校等5所國際全齡教育;周邊有黃旗山、油麻山、蘿峰山等一系列山景公園、森林公園環抱。樓盤內將打造約20000㎡的巨幕公園,包括360°全景觀游泳池、定制級兒童游樂場、全齡架空層活動空間以及多功能中央景觀會客廳,將“紐約中央公園式”住區感受帶到廣州。項目將推出建面97-120㎡的三到四房,全南向采光,并配有豪華景觀陽臺和高品質雅裝。目前攬境CBD龍湖品牌雙展廳正式開放,包括天河奧體優托邦首層和黃埔蘿崗萬達廣場首層兩個城市展廳。

臻林

項目處于天河公園板塊之上,地處珠江新城、天河北、金融城、琶洲4大商圈圈心交會處。鄰近天河公園地鐵站,未來三條重要地鐵線路的交會點。通過地鐵11號線,半小時內到達越秀、海珠等市中心重要商圈。此外橫跨東西的13號線與21號線,一路連通智慧城、科學城、知識城、新塘、朱村等。

項目的綠化覆蓋率約39%,更在26層打造空中庭苑,種植了許多來自異域他鄉的奇花異草。項目聘請日本皇室園林御用單位——植藤工藝來全程參與施工,打造私屬的藝術禪意枯山水園林。設計師將石與木圍繞,運用影、石、光、交、綠、華、風、流,水、綠、顏、柔、育、輝等元素造景,并將園林整體抬高3-5米,在小區營造瀑布、假山、庭院、水景;空中庭園有沙發座、躺椅、草坪空間等。項目僅222套,主力戶型為建筑面積113㎡-172㎡三至四房,其中約80%以上戶型產品均帶有5.3-6.8米的主觀景陽臺。

三水天聚廣場

廣佛肇一體化經濟圈開創了廣東經濟發展的新實踐。應運而生的就是連接三城的“廣佛肇城軌”。通過這條城軌,極大地拉近了三城之間的時空和心理距離,節省了沿線居民的出行時間成本,使得城市之間的“同城效應”加強,并形成“一日生活圈”,便于各地居民在三城之間的日常通勤、上學、購物、休閑、娛樂等日常出行活動。

位于佛山市三水區的天聚廣場,該項目集長途客運站,公交總站、城軌三水北站于一體,形成“三站合一”的無風雨城市交通樞紐,實現各功能區與交通樞紐站點全面串連,同時融合本土嶺南建筑風格,在站場處上蓋住宅、公寓、集中商業,合理有效地利用站場的人流吸聚優勢,提升項目的商業價值,堪稱較科學的TOD規劃模式,作為抵達三水的樞紐門戶的城市名片,未來將為三水的交通、經濟、旅游、購物、服務等各方面作出卓越貢獻。

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